国有財産評価基準について

(1)本通達に基づく提出等の手続のうち、書面等により行うこととしているものについては、電子メール等の方法により行うことができる。

(2)上記(1)の方法により提出等を行うときは、電子ファイルをもって行うものとする。

イ更地

建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。

ロ建付地

建物等の用に供されている敷地で、建物等及びその敷地が同一の所有者に属し、かつ、当該所有者により使用され、その敷地の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。

ハ貸家建付地

建物等の用に供されている敷地で、建物等及びその敷地が同一の所有者に属するが、建物が賃貸借に供されている宅地をいう。

ニ借地権

借地借家法第２条第１号に規定する借地権（建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）をいう。

ホ底地

宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。

ヘ地上権等

上記以外の土地に係る権利をいう。

(2)宅地見込地

(3)農地（採草放牧地を含む。）

(4)林地（原野を含む。）

(1)自用の建物及びその敷地

建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地をいう。

(2)貸家及びその敷地

建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地をいう。

(3)借地権付建物

借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及びその敷地（借地権）をいう。

(4)区分所有建物及びその敷地

建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号）第２条第３項に規定する専有部分並びに当該専有部分に係る同条第４項に規定する共用部分の共有持分（区分所有建物）及び同条第６項に規定する敷地利用権をいう。

(5)その他

借家権、不動産の信託の受益権等で上記以外の権利をいう。

(1)建物

(2)工作物

(3)立木竹

(1)評価財産

評価に際しては、次のイ～トに掲げる物的事項及び権利関係（所有権及び所有権以外の権利）の態様に関する事項について資料等を基に評価財産を確定する。

イ土地

所在、地番、種目（地目）、地積等

ロ建物

所在、地番、家屋番号、種目、構造、数量（建面積、延面積）、建築年月日、用途等

ハ工作物

所在、地番、種目、構造、数量、設置年月日等

ニ立木竹

所在、地番、樹種、樹齢、数量（材積、本数、束）等

ホ機械

所在、地番、構造、型式、寸法、能力、製造年月日等

ヘ船舶

所在、地番、構造、寸法、能力、建造年月日等

ト航空機

所在、種類、構造、型式、寸法、能力、製造年月日等

(2)価格時点

不動産等の価格は、時の経過により変動しているものであることから、価格時点を確定する。

(3)関係資料

国有財産等の価格は、その現実の状態に応じて変動しうるものであるから、現実の状態が確認できる資料等を、客観性の確保に配慮しつつ、可能な限り収集する。

(4)評価条件

評価に際しては、どのような性格の価格又は賃料を求めるかにより、下記イに掲げる評価条件を設定する。

下記ロ及びハに掲げる評価条件は、それぞれに定めた要件を満たし、かつ、現実と異なる価格形成要因を前提とする必要があると認められる場合に、設定することができる。

イ対象確定条件

依頼目的に応じて次の(イ)～(ヘ)に掲げる条件より設定する。

ロ想定上の条件

現実の価格形成要因と異なる状態を前提とし、①利用者の利益を害するおそれがないこと、②実現性、③合法性の不動産鑑定評価基準における３要件を、他の事情を含めて総合勘案の上設定する。

ハ調査範囲等条件

既存の調査及び不動産鑑定士の通常の調査の範囲では事実確認が困難な場合、かつ、利用者の利益を害するおそれがないと判断される場合に設定する。

ニその他の条件

鑑定評価委託契約において業務上の前提条件がある場合に設定する。

(5)価格又は賃料の種類

上記(4)で定めた評価条件を踏まえ、下記イ及びロに掲げる価格又は賃料の種類を設定する。

イ価格

ロ賃料

(1)鑑定業者等の選定

鑑定業者等は、令和元年９月24日付財理第3228号「国有財産等の評価に係る不動産鑑定業者の選定方法について」通達に定めるところにより選定する。

(2)鑑定業者等への評価依頼

鑑定業者等への評価依頼は、鑑定評価の基本的事項として、対象不動産、価格時点及び価格又は賃料の種類を確定した書面（別紙第１、２号様式参照）により行う。

その際、必要な関係資料を提供し、資料の作成者や背景・経緯等の基本情報について説明を行うとともに、評価条件についても適切に伝える。

また、評価財産の過去の一般競争入札における最低売却価格等の情報についても、別紙第１号様式（別紙）を活用するなどして適切に伝える。

評価の依頼に当たっては、地下埋設物等の価格形成要因が地価に及ぼす影響を十分説明するよう鑑定業者等に要請する。また、不動産市況が著しく変動していると認められる場合、あるいは、無道路地等市場性が特に劣ると認められる場合は、地価の動向を特に注視するとともに売却の難易度等の市場性の程度について慎重に検討することを鑑定業者等に要請する。

なお、評価依頼後、依頼時に定めた基本事項等の内容が変更された場合等には、必要に応じて、価格等調査ガイドライン（注）「Ⅱ．業務の目的と範囲等の確定」に定めのある「変更を明記した文書等」（いわゆる「確認書」）の取り交わしを行う。

（注） 「価格等調査ガイドライン」とは、「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」（平成21年８月28日付国土交通事務次官通知）をいう。

(1)審査に当たっての基本姿勢

鑑定業者等から提出された鑑定評価書等の審査は、客観的立場において行い、鑑定評価書等の内容について確認を行う。その際、不動産鑑定評価基準及び価格等調査ガイドラインに留意する。

(2)審査の方法

鑑定評価書等の審査は、原則として、書面審査（鑑定評価書等の内容についての鑑定業者等への聴取及び説明資料の徴求を含む。）によるものとする。ただし、書面審査のみでは審査の適正を期し難いと認めるときは、実地調査の上、審査を行う。

(3)審査の手順

(4)鑑定評価書等の内容の是正又は再検討等の要請

(5)審査調書の作成

鑑定評価書等の審査を行った後、審査内容を明らかにした審査調書を作成する。審査調書は、別紙第３号様式を標準とする。ただし、財務局等の実情により、これを修正して使用して差し支えない。

(1)上記３に定める鑑定評価書等の審査を経て、当該評価額等を基として評定価格を決定する。

なお、本基準に定めがあるものに限り当該評価額等と異なる価格を評定価格とすることができる。

ただし、複数の鑑定業者等から鑑定評価書等を徴した場合は、これらを平均した価格を基とする。

(2)一般競争入札対象財産の評定価格を求めるに当たっては、需給の状況等を考慮して、鑑定評価額を20パーセントの範囲内で修正することができる。

(3)評定価格を算定する場合の価格の端数計算（賃料の評価を除く。）は、上位４位以下の端数を四捨五入の上、上位３位をもって評定価格とする。

なお、価格計算の結果、1,000円未満となった場合には、1,000円とする。

(4)消費税の取扱い

評価に当たって、消費税法(昭和63年法律第108号)第４条第１項の規定により消費税の課税対象となる建物等の評価額は、原則として消費税相当額を含まない価格とする。

ただし、同法第６条第１項の規定により非課税となる土地等の評価において、土地の造成等課税対象となる役務の提供に係る経費等を考慮するときは、当該経費等相当額は消費税相当額（円単位未満の端数については切捨てとする。）を含めた額による。

(1)相続税評価額の求め方

相続税評価額は、昭和39年４月25日付直資56、直審（資）17国税庁長官通達「財産評価基本通達」（以下「財産評価基本通達」という。）の規定によって算定された価格とする。

その際、価格時点が９月以降であるものは、その年の相続税評価額を用いる。

なお、価格時点は、評価財産の売払予定日等を考慮して適切に設定することに留意する。

(2)時価倍率の求め方

時価倍率は、原則として1.00倍とし、財務局長等が必要と認める場合は1.00倍を修正することができる。

なお、時価倍率を求めるに当たり、相続税評価額の調査時点（評価土地の価格時点の属する年の相続税評価額の場合はその年の１月、前年分の相続税評価額の場合は前年の１月）と評価土地の価格時点との間に価格水準の変動があるときは、その間の時点による修正を行う。

(3)時点による修正の求め方

時点による修正を行う場合は、次のイ～ハのうち適当と認められる方法により地価変動率を求め、取引事例価格又は相続税評価額をその地価変動率により修正する。なお、イの方法については、一般に、公示地又は基準地は、相対的に良好な取引条件を有していることに留意する。

また、上記イ～ハの算出上、公示価格、基準地の標準価格又は相続税路線価の基準日以降の変動については、これらのほか、民間の調査機関等の地価動向調査、一般的な不動産取引の状況等を考慮することができる。

さらに、イ～ハの方法により求めた地価変動率が、地域の地価変動率に即応していないと認められる場合等は、鑑定業者等による鑑定評価書等によることができる。

(4)更地価格における造成・有益費等相当額の求め方

造成・有益費等相当額は、財産評価基本通達の規定に準じて算定し、この規定により算定することができない又は適当でないときは、鑑定業者等の鑑定評価書等により求めることができる。

なお、取引事例価格を基とした価格、相続税評価額を基とした価格又は鑑定業者等の鑑定評価書等において既に造成・有益費等相当額が控除されている場合には、重複して控除することのないよう留意する。

(5)借地権等割合の求め方

借地権割合、借家権割合及び耕作権割合は、次のイ又はロにより求める。なお、評価財産が誤信使用財産である場合の借地権等割合は、「誤信使用財産取扱要領」通達による。

(1)一体利用地内に宅地の取引事例が調査確認された場合

（算式）

(2)一体利用地内に宅地の取引事例がない場合

（算式）

(1)宅地造成地内に宅地見込地の取引事例が調査確認された場合

宅地造成地内に宅地見込地（宅地造成前の土地（素地）をいう。以下同じ。）の取引事例が調査確認された場合には、次の算式により求める。

（算式）

(2)宅地造成地内に宅地見込地の取引事例がない場合

（算式）

(1)一体利用地内に取引事例が調査確認された場合

（算式）

(2)一体利用地内に取引事例がない場合

（算式）

(1)評価土地を近隣の土地に相応した土地とするために必要とする造成費等相当額の限度内において、その経済価値を参しゃくして残価率を見込む。

なお、評価土地が林地に介在する場合は、その状況に応じ、残価率を50パーセント程度まで見込む。

(2)評価土地を養魚池として利用し、その経済価値が高いと認められる場合は、その状況に応じ、当該土地を養魚池とするために必要とする造成費等相当額及び当該養魚池の収益力等を参しゃくして増加修正率を見込む。

(1)評価土地をゴルフ場等敷地とするために必要とする造成費等相当額及び当該ゴルフ場等の収益力を参しゃくして増加修正率を見込む。

(2)評価土地の経済価値が低いと認められる場合は、その状況に応じ、近隣の土地に相応した土地とするために必要とする造成費等相当額の限度内において、その経済価値を参しゃくして残価率を見込む。

(1)面積基準

評価財産の土地の面積が、おおむね1,000平方メートル以下のものとする。

(2)金額基準

下記２の規定に基づいて算定した評価額が、宅地として評価する場合には、おおむね5,000万円以下のものとし、宅地以外として評価する場合には、おおむね3,000万円以下のものとする。

(1)国有地上の建物の場合

（算式）

自用の建物の算定評価価格は、当該建物の再調達原価を求め、当該再調達原価に物理的減価による修正を加えるほか、必要に応じ機能的・経済的減価による修正を加えて求める。

イ自用の建物の算定評価価格の求め方

自用の建物の算定評価価格は、上記(1)により求める。

ロ更地価格の求め方

更地価格は、上記２により求める。