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平成20年6月26日 |
改正平成23年 5月23日財理第2199号
同 24年 5月22日同第2445号
同 24年 11月21日同第5479号
同 26年 4月 1 日同第1595号
同 28年 6月16日同第2078号
同 30年 3月30日同第1150号
同 30年 6月29日同第2235号
令和元年 9月20日同第3211号
同 2年 1月31日同第 322 号
同 2年 12月18日同第4097号
同 3年6月11日同第1932号
同 4年3月31日同第1332号
同 4年6月10日同第2030号
同 5年 12月22日同第3436号
同 6年 2月 5 日同第 291 号
同 6年 2月15 日同第291-1号
同 6年 3月13 日同第 732 号
財務省理財局長から各財務（支）局長、沖縄総合事務局長宛
宿舎・庁舎等の跡地の有効活用については、「経済財政改革の基本方針2007」（平成19年6月19日閣議決定）において、売却等における民間提案をいかす仕組みの具体化が求められたところである。これを受けて「国有財産の有効活用に関する検討・フォローアップ有識者会議」が取りまとめた「宿舎・庁舎の跡地の有効活用の基本方針」（平成19年11月30日）において、宿舎・庁舎等跡地等の売却における二段階一般競争入札の導入が提言されたところである。
さらに、「日本経済の進路と戦略」（平成20年1月18日閣議決定）においても、国有財産の売却を始めとする資産債務改革として、売却等に民間提案をいかす入札の仕組みの導入が提言されたところである。
上記の方針を踏まえ、国有地の処分において民間提案をいかす仕組みである二段階一般競争入札を実施するための一連の手順等を定めることにより、その円滑な処理を図るものとする。
記
目次
第１基本方針
第２用語の定義
第３二段階一般競争入札により未利用国有地等を貸し付ける場合の取扱いについて
第４二段階一般競争入札により未利用国有地等を売り払う場合の取扱いについて
第５財務局長等への報告及び実地調査
第６アドバイザー
第７本省承認
第８書面等の作成等・提出等の方法
第１基本方針
宿舎・庁舎等跡地の売却における二段階一般競争入札の導入は、まちづくりに配慮した土地利用を行いつつ、民間の企画力・知見を具体的な土地利用に反映させ、資産価値の向上や地域経済の活性化等の効果を実現することを目的とし、公正かつ透明な手続の下で、財政健全化に貢献することを基本とする。
また、有用性が高く希少な国有地については、定期借地を活用することで、売却せず、所有権を国に留保して、財政収入を確保しつつ、有効活用・最適利用を図っていくこととしており、その実効性確保のため、定期借地の相手方選定において二段階一般競争入札を活用することが有効と考えられる。
こうした趣旨の下、財務局等において行われる二段階一般競争入札は、企画提案書の内容が一定の水準に達すると認められる参加者を選定した上で、一般競争入札を実施するものである。また、その実施に当たっては、企画提案の審査過程における公正性・透明性の確保、価格の競争性の確保、並びに処分の円滑性及び迅速性の確保を図るものとする。
第２用語の定義
本通達において使用する用語の定義は以下による。
１二段階一般競争入札
定期借地権による土地の借受け又は買受けを希望する者から土地の利用等に関する企画提案を求めた上で、これを審査し、審査を通過した者により行う一般競争入札
２留保財産
令和元年9月20日付財理第3206号「最適利用に向けた未利用国有地等の管理処分方針について」通達（以下「最適利用通達」という。）第2－13に定義する財産
３企画提案書
土地の利用等に関する企画提案をまとめた書類一式
４審査委員会
企画提案書の審査を行う委員会
５財務局等
財務局、財務支局及び沖縄総合事務局
６財務局長等
財務局長、財務支局長及び沖縄総合事務局長
７入札案内書
参加者を募るために二段階一般競争入札の手順や審査等に関する情報を記載した書類
第３二段階一般競争入札により未利用国有地等を貸し付ける場合の取扱いについて
１対象となる財産
未利用国有地等のうち以下の財産は、国が定める一定の貸付期間を前提とした二段階一般競争入札を活用して、定期借地権により貸付けることができる。
(1)留保財産であって、最適利用通達第5に従って策定された利用方針が以下に掲げる財産
イ公共随意契約の対象となる用途のみの財産で、取得等要望書の提出がなされなかった財産（同通達第4－3－(1)に該当し、かつ同通達第7－4－イ－（イ）に該当する財産）
ロ一部公共随意契約の対象となる用途が含まれる財産（同通達第4－3－(2)に該当する財産）
ハ公共随意契約の対象とならない用途のみの財産（同通達第4－3－(3)に該当する財産）
ニ地域における利活用の意見が無い財産（同通達第4－3－(4)に該当する財産）
(2)留保財産以外の財産で、福祉施設（社会福祉法（昭和26年法律第45号）第2条に規定する社会福祉事業の用に供する施設（下記「認定こども園」を除く。）をいう。）又は認定こども園（就学前の子どもに関する教育、保育等の総合的な提供の推進に関する法律（平成18年法律第77号）第2条に規定する認定こども園の用に供する施設をいう。）と公共随意契約の対象とならない施設との複合施設の用に供する財産（同通達第6－3－(3)に該当する財産）
２二段階一般競争入札による処理手順
未利用国有地等を二段階一般競争入札によって処理する場合は、下記(1)から(14)に沿って実施するものとする。
(1)開発条件策定のための協議
(2)国有財産地方審議会への諮問
(3)入札案内書の案の作成と審査委員会の設置
(4)二段階一般競争入札の決議
(5)二段階一般競争入札の公告
(6)説明会の実施及び質疑に対する応答
(7)企画提案書の受付
(8)企画提案書の事前確認
(9)審査委員会による企画提案書の審査
(10)審査結果の通知
(11)企画提案書の審査通過者による入札（価格競争）の実施
(12)審査結果及び落札結果の公表
(13)契約の締結
(14)契約結果の公表
３二段階一般競争入札実施の決議
(1)開発条件策定のための協議
財務局長等は、あらかじめ策定された利用方針等に基づき、開発条件の策定に向けて、地方公共団体等との協議を行う。
なお、当該地方公共団体との間で行う協議が整った場合の開発条件等に係る意見は文書により提出を求めるものとする。
(2)国有財産地方審議会への諮問
二段階一般競争入札の実施を決議する際には、国有財産地方審議会へ諮問するものとする。なお、当該諮問は、最適利用通達第5－3の利用方針策定に係る国有財産地方審議会への諮問と併せて行うことも可能とする。
(3)二段階一般競争入札実施の決議
二段階一般競争入札を実施しようとする場合は、別添第1号様式による国有財産有償貸付公示書（二段階一般競争入札）に必要事項を記入の上、本通達に規定する事項に基づき作成した入札案内書の案を添付した二段階一般競争入札実施の決議を行う。
４審査委員会
(1)審査委員会の設置
二段階一般競争入札を実施する際には、財務局長等が審査委員会を設置し、企画提案書の審査等を依頼するものとする。
なお、複数の二段階一般競争入札を実施する際に、同一の審査委員を選任するなど、審査委員会の設置、運営については効率的に行うこととする。
(2)審査委員会の業務
審査委員会は以下に掲げる事項を実施するほか、財務局長等が必要と認める事項を実施する。
イ入札案内書の案の確認等
審査委員会は、入札案内書の案の内容を確認し、必要に応じて財務局長等に対して意見を提出する。
ロ企画提案書の審査
審査委員会は、企画提案書の審査を実施し、審査の結果を財務局長等に報告する。
ハ企画提案書の変更の審査
本通達第3－12に基づき財務局長等から、借受人の企画提案書に係る重大な変更の審査の求めがあった場合には、変更の内容について審査を実施し、財務局長等に対して意見を提出する。
ニ国有財産地方審議会への報告
国有財産地方審議会の求めがあった場合には、審査委員長（審査委員長の指名により他の審査委員が代理することも可とする。）は審査の経過又は結果を国有財産地方審議会に報告する。
（注）当該報告に係る国有財産地方審議会の議事録等については、既に公表されている情報を除くほか、審査委員会の審査の経過及び結果に関する情報は非公表とする。
(3)審査委員の選任
財務局長等は、審査委員を選任する際には、本通達第3－3－(2)の入札実施の諮問と併せて国有財産地方審議会へ諮問するものとする。審査委員のうち１名を審査委員の互選により審査委員長とする。審査委員長は、審査委員会を代表し、審査の結果を財務局長等に報告する。なお、審査委員の氏名は入札案内書の公告まで非公表とする。
（注）審査委員の選任に係る国有財産地方審議会の議事録等については、選任された審査委員を特定することが可能な氏名等の情報は非公表とする。
(4)審査委員会の構成
審査委員は、以下イからホの者から選定する。
なお、本通達第3－1－(1)－イからハ及び(2)を対象とする場合は、下記イからニについて必ず1名以上選定し、本通達第3－1－(1)－ニを対象とする場合は、下記イ、ロ及びニについて必ず１名以上選定する。ただし、ロについて、財務局長等が、財産の規模や立地等の特性に鑑み、専門的知見が不要と認める場合は、この限りではない。また、各審査委員が審査する事項は、あらかじめ審査委員会において決定する。
イ経営、経済、不動産等の専門的知見を有する者
ロ不動産投資、運用、ファイナンス等の専門的知見を有する者
ハ都市計画、建築等の専門的知見を有する者
ニ当該土地が所在する地方公共団体の都市計画部局の長等
ホ国有財産地方審議会委員
また、国有財産の管理・処分に係る事務に従事する者をオブザーバーとして加えることとする。なお、オブザーバーは、審査委員会の業務のうち企画提案書の審査（変更の審査を含む。）以外の業務について、必要に応じて意見、助言等を行うものとする。
(5)審査委員会の人数
本通達第3－1－(1)－イからハ及び(2)を対象とする場合、審査委員の人数はおおむね５名とし、本通達第3－1－(1)－ニを対象とする場合は、おおむね３名とする。
(6)設置期間
本通達に定める審査委員会の業務が終了するまでの間とする。
なお、当初の審査委員が本通達第3－4－(2)の業務を行うことが困難となった場合には、財務局長等は新たな審査委員を選任することができるものとし、国有財産地方審議会に報告するものとする。
ただし、財務局長等が、本通達第3－4－(4)－二の者について、都市計画部局の長等の職を引き継ぐ者を新たに選任する場合は、国有財産地方審議会への報告を行わないこととすることができる。
(7)審査委員会事務局の設置
審査委員会事務局を各財務局等に設置する。
５予算決算及び会計令（昭和22年勅令第165号）第74条の規定に基づく入札の公告
二段階一般競争入札における入札公告は、別添第1号様式を基本として二段階一般競争入札の決議後に日刊紙、官報、地方公共団体の広報誌等への掲載、財務局等官公署の掲示板その他の適宜の場所への掲示等いずれかの方法により行い、できるだけ多数の二段階一般競争入札の参加者を得るよう配意する。併せて、入札案内書等関係書類をホームページに掲載する。また、入札公告を行ったときは、企画提案書の申込期限までの間、財務局等その他適宜の場所に入札案内書を備え付けて閲覧に供するとともに、入札案内書の交付を希望する者に対しては、これを交付する。
６入札案内書の構成
個別の二段階一般競争入札ごとに下記(1)から(11)の事項を記載した書類により構成する入札案内書を作成する。
(1)二段階一般競争入札の概要
(2)入札参加要領（申込書その他必要な様式を含む。）
(3)企画提案審査要領
(4)二段階一般競争入札における入札要領
(5)二段階一般競争入札による国有財産有償貸付合意書(案)又は国有財産有償貸付契約書(案)（令和元年9月20日付財理第3207号「定期借地権を設定した貸付けについて」通達（以下「定借通達」という。）第3号書式又は第6号書式を基に作成。）
(6)物件調書
(7)開発条件書
(8)予算決算及び会計令（抄）及び国有財産法（昭和23年法律第73号）（抄）
(9)銀行振出小切手の見本
(10)補足説明事項及び参考資料
(11)その他必要な事項
７入札参加要領の作成
参加資格、企画提案書の作成等、二段階一般競争入札の参加に係る要領については、別紙１を基本として作成する。
８企画提案審査要領の作成
審査基準等、審査に係る要領については、別紙2を基本として作成する。
９入札要領の作成
入札（価格競争）に係る要領については、別紙3を基本として作成する。
10開発条件の設定
(1)開発条件の内容
開発条件は、下記イからハの財産ごとに開発条件を設定し、開発条件書に記載する。
イ本通達第3－1－(1)－イからハに定める財産の場合
最適利用通達第5－3で定められた利用方針を基に、本通達第3－3－(1)に記載のとおり地方公共団体等との協議の上、その内容を具体化し、開発条件書に記載する。
ロ本通達第3－1－(1)－ニに定める財産の場合
地域における利活用の意見がない場合には、最適利用通達第5－3で定められた利用方針に沿って、前提条件や利用年限等の必要な事項を開発条件書に記載し、それ以外の事項は民間の創意工夫を最大限生かす観点から、開発条件を設定しないことができる。
ハ本通達第3－1－(2)に定める財産の場合
最適利用通達第6－2に定める地方公共団体に対する地域の整備計画等に係る意見の確認を通じて策定した整備方針に基づき、本通達第3－3－(1)の記載のとおり、地方公共団体等との協議の上、その内容を具体化し、開発条件書に記載する。なお、その際、必要に応じ、下記（イ）及び（ロ）の事項に係る記載について留意する。
（イ）行政計画等
用途地域等の都市計画のほかに、地方公共団体が当該地域の土地の利用や景観、環境等に関する計画や方針、ガイドライン等（以下「行政計画等」という。）を定めている場合に、これら行政計画等に記載されている内容を整理した事項
（ロ）土地の有効利用を促すための計画等
地域におけるまちづくりに関する協議体等が、立地状況等を個別にみた上で、土地を有効に利用させるための条件（地域経済を活性化させる用途や環境を向上させる空地等）、又は土地の価値の低下（交通上の問題等）を防ぐための条件等を計画や方針、ガイドライン等に定めている場合に、これら計画等に記載されている内容を整理した事項
（注）開発条件書に記載する内容は最適利用通達第6－2や地方公共団体等が関与するまちづくりに関する協議体等の策定する内容に基づき、当該地域の合意形成が十分に図られた利用方針でなければならない。なお、その採否について疑義がある等の場合は、随時本省と協議の上、調整するものとする。
(2)設定上の留意点
開発条件を策定するために、審査委員会及び地方公共団体の意見を聴取する際には、土地の最有効使用を阻害するような条件や借受人に大きな負担を課すような条件、応札者が特定の者に限られるような条件とならないよう留意する。
11契約条件
二段階一般競争入札の契約は、定借通達に定める国有財産有償貸付合意書第3号書式を標準として公正証書により作成又は国有財産有償貸付契約書第6号書式を標準として契約を締結することとし、次の事項を必須条件として定める。
(1)企画提案書の履行義務
借受人が、審査委員会における審査を通過した企画提案書の内容に基づいて建物やその他の施設、広場、道路等（以下「建築物等」という。）をしゅん工させ、運営することを条件とする。
(2)企画提案書の変更の承認
借受人は、貸付期間満了までの間において企画提案書の内容を変更しようとする場合には、あらかじめ書面により財務局長等に申請し、財務局長等の承認を得ることとする。
(3)違約金の額
上記(1)又は(2)に違反したときは、財務局等は借受人から違約金を徴収することとし、違約金の額は貸付料年額の３倍の額とする。
(4)契約の解除等
借受人が契約に定める義務を履行しないときは、契約を解除することができる。
12契約後の企画提案書の変更に対する取扱い
(1)基本方針
借受人は、契約締結後、貸付期間満了までの間において、企画提案書の内容のうち、開発コンセプト（別紙1第4－2－(1)）及び開発・運営計画（別紙1第4－2－(2)）に記載の内容を変更しようとする場合には、本通達第3－11－(2)に基づき、変更の内容及びその必要性を記載した変更承認申請書を財務局長等に提出する。
変更承認申請書の提出を受けた財務局長等は、当該変更承認申請にやむを得ない事由があると認められるときは、速やかに変更を承認する。ただし、変更承認申請の内容が下記(2)に定める重大な変更の基準に該当すると認める場合には、審査委員会に当該変更内容について審査を依頼し、審査委員会の意見を聴いた上で、速やかに当該変更を承認するか否かについて決定するものとする。
(2)重大な変更の基準
重大な変更の基準は、当初の企画提案からの一貫性の有無、変更の度合い、又は変更の必要性等の見地から定めるものとし、当該基準についてあらかじめ審査委員会の意見を聴いた上で入札案内書に記載する。
また、財務局長等は、変更承認申請の内容が、重大な変更の基準に該当するか否かの決定を行うことが困難な場合には、審査委員会の意見を聴いた上で該当するか否かを決定するものとする。
13審査結果の通知及び公表
(1)審査結果の通知
財務局長等は企画提案書の審査通過者を決定した場合には、速やかに参加者に対して審査結果（通過又は非通過）を文書にて個別に通知し、併せて参加者本人の審査得点についても通知する。
(2)審査結果及び落札結果の公表
二段階一般競争入札に関する審査結果及び落札結果の公表は平成11年12月21日付蔵理第4832号「国有財産の処分等結果の公表について」通達（以下「公表通達」という。）にかかわらず以下のとおりとする。
イ公表の時期
入札実施後できるだけ速やかに公表する。
ロ公表方法
公表の方法はホームページ等とする。
ハ公表内容
あらかじめ入札案内書において、次に掲げる情報を公表すること、及び当該公表に対する同意が契約締結の要件となることを明示した上で公表する。
（イ）当該財産の所在地、登記地目、面積
（ロ）企画提案書を提出した者の数
（ハ）企画提案書の審査を通過した者の数
（ニ）審査を通過した企画提案書の平均点（（ハ）が3者以上の場合に限る。）
（ホ）開札結果
（へ）落札者の氏名又は名称（特定目的会社等の場合には特定目的会社等の名称と主な出資者の氏名又は名称。）及び法人番号（行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律（平成25年法律第27号）第2条第15項の規定による法人番号をいう。以下同じ。）
（ト）落札者の提案概要
（チ）都市計画区域
（リ）用途地域
（ヌ）建蔽率
（ル）容積率
（ヲ）備考（その他参考となる事項）
(3)契約結果の公表
二段階一般競争入札に関する契約結果の公表は公表通達にかかわらず以下のとおりとする。
イ公表の時期
契約締結後できるだけ速やかに公表する。
ロ公表方法
公表の方法はホームページ等とする。
ハ公表内容
あらかじめ入札案内書において、次に掲げる情報を公表すること、及び当該公表に対する同意が契約締結の要件となることを明示した上で公表する。
（イ）当該財産の所在地、登記地目、面積
（ロ）企画提案書を提出した者の数
（ハ）企画提案書の審査を通過した者の数
（ニ）審査を通過した企画提案書の平均点（（ハ）が3者以上の場合に限る。）
（ホ）開札結果
（へ）落札者の氏名又は名称（特定目的会社等の場合には特定目的会社等の名称と主な出資者の氏名又は名称。）及び法人番号
（ト）契約相手方の氏名又は名称（特定目的会社等の場合には特定目的会社等の名称と主な出資者の氏名又は名称。）及び法人番号
（チ）落札者の提案概要
（リ）不落等随契（予算決算及び会計令第99条の2及び第99条の3の規定による随意契約をいう。）の有無
（ヌ）契約年月日
（ル）年額貸付料
（ヲ）契約期間
（ワ）価格形成上の減価要因（注）
（カ）都市計画区域
（ヨ）用途地域
（タ）建蔽率
（レ）容積率
（注） 次に掲げる場合について、価格形成上の減価要因を記載するものとする。なお、複数の減価要因がある場合には、主たる要因を記載するものとする。
-
予定価格の算定に当たり、建物解体撤去を減価要因とした場合
-
予定価格の算定に当たり、地下埋設物、土壌汚染等を減価要因とした場合
14貸付財産の転貸及び定期借地権の譲渡
定借通達7及び8による。
第４二段階一般競争入札により未利用国有地等を売り払う場合の取扱いについて
１対象となる財産
未利用国有地等のうち、以下の要件を満たす財産とする。
(1)面積上の基準
概ね1ｈａ以上の土地（隣接国有地等を含めて1ｈａ以上となる場合を含む。）とする。ただし、下記(2)－イに該当する土地については、おおむね0.5ｈａ以上の土地その他財務局長等が特に二段階一般競争入札によることが適当と認める場合とする。
(2)立地等の基準
以下のいずれかに該当する立地条件及び特性を備えた土地とする。
イ大都市の中心部において、需要が高く、民間事業者による様々な企画提案が期待される土地
（注）大都市とは三大都市圏及び政令指定都市をいう。また、三大都市圏とは、
-
首都圏整備法（昭和31年法律第83号）による既成市街地及び近郊整備地帯を含む市区町村の区域
-
近畿圏整備法（昭和38年法律第129号）による既成都市区域及び近郊整備区域を含む市町村の区域
-
中部圏開発整備法（昭和41年法律第102号）による都市整備区域を含む市町村の区域とする。
ロ土地の高度利用等の有効活用を図るような企画提案が期待される土地
ハ周辺の土地利用状況や環境と調和した計画的なまちづくりを行うことにより、資産価値の向上や地域経済の活性化等の効果が期待される土地
２二段階一般競争入札による処理手順
未利用国有地等を二段階一般競争入札により売却する場合は、下記(1)から(14)に沿って実施するものとする。
(1)二段階一般競争入札の実施検討及び地方公共団体からの意見等の受付
(2)国有財産地方審議会への諮問
(3)入札案内書の案の作成と審査委員会の設置
(4)二段階一般競争入札の決議
(5)二段階一般競争入札の公告
(6)説明会の実施及び質疑に対する応答
(7)企画提案書の受付
(8)企画提案書の事前確認
(9)審査委員会による企画提案書の審査
(10)審査結果の通知
(11)企画提案書の審査通過者による入札（価格競争）の実施
(12)審査結果及び落札結果の公表
(13)契約の締結
(14)売払結果の公表
３二段階一般競争入札実施の決議
(1)地方公共団体との協議
財務局長等は、二段階一般競争入札の対象となる財産について、当該財産が所在する地方公共団体に対し、その財産の所在地、区分（種目等）、数量、図面等を送付した上で、まず地区計画活用型一般競争入札活用の可否を協議し、その活用が困難な場合に二段階一般競争入札の開発条件等売却手続きを決定するために必要な事項について協議を行うものとする。
なお、当該地方公共団体との間で行う協議が整った場合の開発条件や売却方法に係る意見は文書により提出を求めるものとする。
(2)国有財産地方審議会への諮問
二段階一般競争入札の実施を決議する際には、国有財産地方審議会へ諮問するものとする。
(3)二段階一般競争入札実施の決議
二段階一般競争入札を実施しようとする場合は、別添第1号様式による国有財産売払公示書（二段階一般競争入札）に必要事項を記入の上、本通達に規定する事項に基づき作成した入札案内書の案を添付した二段階一般競争入札実施の決議を行う。
４審査委員会
(1)審査委員会の設置
二段階一般競争入札を実施する際には、財務局長等が審査委員会を設置し、企画提案書の審査等を依頼するものとする。
なお、複数の二段階一般競争入札を実施する際に、同一の審査委員を選任するなど、審査委員会の設置、運営については効率的に行うこととする。
(2)審査委員会の業務
審査委員会は以下に掲げる事項を実施するほか、財務局長等が必要と認める事項を実施する。
イ入札案内書の案の確認等
審査委員会は、入札案内書の案の内容を確認し、必要に応じて財務局長等に対して意見を提出する。
ロ企画提案書の審査
審査委員会は、企画提案書の審査を実施し、審査の結果を財務局長等に報告する。
ハ企画提案書の変更の審査
本通達第4－12に基づき財務局長等から、買受人の企画提案書に係る重大な変更の審査の求めがあった場合には、変更の内容について審査を実施し、財務局長等に対して意見を提出する。
ニ国有財産地方審議会への報告
国有財産地方審議会の求めがあった場合には、審査委員長（審査委員長の指名により他の審査委員が代理することも可とする。）は審査の経過又は結果を国有財産地方審議会に報告する。
（注）当該報告に係る国有財産地方審議会の議事録等については、既に公表されている情報を除くほか、審査委員会の審査の経過及び結果に関する情報は非公表とする。
(3)審査委員の選任
財務局長等は、審査委員を選任する際には、本通達第4－3－(2)の入札実施の諮問と併せて国有財産地方審議会へ諮問するものとする。審査委員のうち１名を審査委員の互選により審査委員長とする。審査委員長は、審査委員会を代表し、審査の結果を財務局長等に報告する。なお、審査委員の氏名は入札案内書の公告まで非公表とする。
（注）審査委員の選任に係る国有財産地方審議会の議事録等については、選任された審査委員を特定することが可能な氏名等の情報は非公表とする。
(4)審査委員会の構成
審査委員は、以下イから二の者から選定する（イからハについては必ず1名以上選定する。）。
また、各審査委員が審査する事項は、あらかじめ審査委員会において決定する。
イ経営、経済、不動産等の専門的知見を有する者
ロ都市計画、建築等の専門的知見を有する者
ハ当該土地が所在する地方公共団体の都市計画部局の長等
ニ国有財産地方審議会委員
また、国有財産の管理・処分に係る事務に従事する者をオブザーバーとして加えることとする。なお、オブザーバーは、審査委員会の業務のうち企画提案書の審査（変更の審査を含む。）以外の業務について、必要に応じて意見、助言等を行うものとする。
(5)審査委員会の人数
審査委員の人数はおおむね5名とする。
(6)設置期間
本通達に定める審査委員会の業務が終了するまでの間とする。
なお、当初の審査委員が本通達第4－4－(2)の業務を行うことが困難となった場合には、財務局長等は新たな審査委員を選任することができるものとし、国有財産地方審議会に報告するものとする。
ただし、財務局長等が、本通達第4－4－(4)－ハの者について、都市計画部局の長等の職を引き継ぐ者を新たに選任する場合は、国有財産地方審議会への報告を行わないこととすることができる。
(7)審査委員会事務局の設置
審査委員会事務局を各財務局等に設置する。
５予算決算及び会計令第74条の規定に基づく入札の公告
二段階一般競争入札における入札公告は、別添第1号様式を基本として二段階一般競争入札の決議後に日刊紙、官報、地方公共団体の広報誌等への掲載、財務局等官公署の掲示板その他の適宜の場所への掲示等いずれかの方法により行い、できるだけ多数の二段階一般競争入札の参加者を得るよう配意する。併せて、入札案内書等関係書類をホームページに掲載する。また、入札公告を行ったときは、企画提案書の申込期限までの間、財務局等その他適宜の場所に入札案内書を備え付けて閲覧に供するとともに、入札案内書の交付を希望する者に対しては、これを交付する。
６入札案内書の構成
個別の二段階一般競争入札ごとに下記(1)から(11)の事項を記載した書類により構成する入札案内書を作成する。
(1)二段階一般競争入札の概要
(2)入札参加要領（申込書その他必要な様式を含む。）
(3)企画提案審査要領
(4)二段階一般競争入札における入札要領
(5)二段階一般競争入札による国有財産売買契約書(案)（別添第２号様式を基に作成）
(6)物件調書
(7)開発条件書
(8)予算決算及び会計令（抄）及び国有財産法(抄）
(9)銀行振出小切手の見本
(10)補足説明事項及び参考資料
(11)その他必要な事項
７入札参加要領の作成
参加資格、企画提案書の作成等、二段階一般競争入札の参加に係る要領については、別紙１を基本として作成する。
８企画提案審査要領の作成
審査基準等、審査に係る要領については、別紙2を基本として作成する。
９入札要領の作成
入札（価格競争）に係る要領については、別紙3を基本として作成する。
10開発条件の設定
(1)開発条件の内容
開発条件は、対象となる土地の価値の向上や地域経済の活性化等、土地の有効利用を促すための条件とし、下記を基本として個別の状況に応じて設定し、開発条件書に記載する。
イ行政計画等
行政計画等を定めている場合に、これら行政計画等に記載されている内容を整理した事項
ロ土地の有効利用を促すための計画等
地域におけるまちづくりに関する協議体等が、立地状況等を個別にみた上で、土地を有効に利用させるための条件（地域経済を活性化させる用途や環境を向上させる空地等）、又は土地の価値の低下（交通上の問題等）を防ぐための条件等を計画や方針、ガイドライン等に定めている場合に、これら計画等に記載されている内容を整理した事項
（注）上記ロの計画等については、まちづくりに関する協議体等に地方公共団体が関与しているものを基本とし、その内容は地域の合意形成が十分図られたものでなければならない。なお、その採否について疑義がある場合は、随時本省と協議の上、調整するものとする。
(2)設定上の留意点
開発条件を策定するために、審査委員会及び地方公共団体の意見を聴取する際には、土地の最有効使用を阻害するような条件や買受人に大きな負担を課すような条件、応札者が特定の者に限られるような条件とならないよう留意する。
11契約条件
二段階一般競争入札の契約は、別添第2号様式に定める国有財産売買契約書を標準として国有財産売買契約書を作成し、次の事項を必須条件として定める。
(1)企画提案書の履行義務
買受人が、審査委員会における審査を通過した企画提案書の内容に基づいて建築物等をしゅん工させることを条件とする。
(2)企画提案書の変更の承認
買受人は、建築物等のしゅん工までの間において企画提案書の内容を変更しようとする場合には、あらかじめ書面により財務局長等に申請し、財務局長等の承認を得ることとする。
(3)違約金の額
上記(1)又は(2)に違反したときは、財務局等は買受人から違約金を徴収することとし、違約金の額は売買代金の3割とする。
(4)契約の解除等
買受人が契約に定める義務を履行しないときは、契約を解除することができる。なお、特に必要な場合には買戻特約の登記も可能とする。
12契約後の企画提案書の変更に対する取扱い
(1)基本方針
買受人は、契約締結後、建築物等のしゅん工までの間において、企画提案書の内容のうち、開発コンセプト（別紙1第4－2－(1)）及び開発計画（別紙1第4－2－(2)）に記載の内容を変更しようとする場合には、本通達第4－11－(2)に基づき、変更の内容及びその必要性を記載した変更承認申請書を財務局長等に提出する。
変更承認申請書の提出を受けた財務局長等は、当該変更承認申請にやむを得ない事由があると認められるときは、速やかに変更を承認する。ただし、変更承認申請の内容が下記(2)に定める重大な変更の基準に該当すると認める場合には、審査委員会に当該変更内容について審査を依頼し、審査委員会の意見を聴いた上で、速やかに当該変更を承認するか否かについて決定するものとする。
(2)重大な変更の基準
重大な変更の基準は、当初の企画提案からの一貫性の有無、変更の度合い、又は変更の必要性等の見地から定めるものとし、当該基準についてあらかじめ審査委員会の意見を聴いた上で入札案内書に記載する。
また、財務局長等は、変更承認申請の内容が、重大な変更の基準に該当するか否かの決定を行うことが困難な場合には、審査委員会の意見を聴いた上で該当するか否かを決定するものとする。
13審査結果の通知及び公表
(1)審査結果の通知
財務局長等は企画提案書の審査通過者を決定した場合には、速やかに参加者に対して審査結果（通過又は非通過）を文書にて個別に通知し、併せて参加者本人の審査得点についても通知する。
(2)審査結果及び落札結果の公表
二段階一般競争入札に関する審査結果及び落札結果の公表は公表通達にかかわらず以下のとおりとする。
イ公表の時期
入札実施後できるだけ速やかに公表する。
ロ公表方法
公表の方法はホームページ等とする。
ハ公表内容
あらかじめ入札案内書において、次に掲げる情報を公表すること、及び当該公表に対する同意が契約締結の要件となることを明示した上で公表する。
（イ）当該財産の所在地、登記地目、面積
（ロ）企画提案書を提出した者の数
（ハ）企画提案書の審査を通過した者の数
（ニ）審査を通過した企画提案書の平均点（（ハ）が3者以上の場合に限る。）
（ホ）開札結果
（へ）落札者の氏名又は名称（特定目的会社等の場合には特定目的会社等の名称と主な出資者の氏名又は名称。）及び法人番号
（ト）落札者の提案概要
（チ）都市計画区域
（リ）用途地域
（ヌ）建蔽率
（ル）容積率
（ヲ）備考（その他参考となる事項）
(3)売払結果の公表
二段階一般競争入札に関する売払結果の公表は公表通達にかかわらず以下のとおりとする。
イ公表の時期
契約締結後できるだけ速やかに公表する。
ロ公表方法
公表の方法はホームページ等とする。
ハ公表内容
あらかじめ入札案内書において、次に掲げる情報を公表すること、及び当該公表に対する同意が契約締結の要件となることを明示した上で公表する。
（イ）当該財産の所在地、登記地目、面積
（ロ）企画提案書を提出した者の数
（ハ）企画提案書の審査を通過した者の数
（ニ）審査を通過した企画提案書の平均点（（ハ）が3者以上の場合に限る。）
（ホ）開札結果
（へ）落札者の氏名又は名称（特定目的会社等の場合には特定目的会社等の名称と主な出資者の氏名又は名称。）及び法人番号
（ト）契約相手方の氏名又は名称（特定目的会社等の場合には特定目的会社等の名称と主な出資者の氏名又は名称。）及び法人番号
（チ）落札者の提案概要
（リ）不落等随契（予算決算及び会計令第99条の2及び第99条の3の規定による随意契約をいう。）の有無
（ヌ）契約年月日
（ル）契約金額
（ヲ）価格形成上の減価要因（注）
（ワ）都市計画区域
（カ）用途地域
（ヨ）建蔽率
（タ）容積率
（注）次に掲げる場合について、価格形成上の減価要因を記載するものとする。なお、複数の減価要因がある場合には、主たる要因を記載するものとする。
-
予定価格の算定に当たり、建物解体撤去を減価要因とした場合
-
予定価格の算定に当たり、地下埋設物、土壌汚染等を減価要因とした場合
14所有権の移転及び権利設定
買受人は、国有財産売買契約に伴う所有権移転の日から建築物等のしゅん工までの間、国の承諾を得ないで売買物件の所有権を第三者に移転し又は売買物件に権利の設定をしてはならない。ただし、抵当権の設定はこの限りでない。
第５財務局長等への報告及び実地調査
１建築確認申請前の報告
財務局長等は、借受人又は買受人が行う建築確認申請の前に、借受人又は買受人より、本通達第3－12又は第4－12に該当する企画提案書（ただし、本通達第3－12又は第4－12の変更承認申請を既に提出し変更が承認されている場合には承認後の内容）の変更の有無について報告させることとし、変更承認申請書の提出が必要な場合には、財務局長等は借受人又は買受人に対して、本通達第3－12又は第4－12に基づき、変更承認申請書の提出を行わせることとする。また、借受人又は買受人が建築確認申請の前までに当該報告を行わない場合には、貸付料年額、又は売買代金の1割を違約金として徴収することとする。
２実地調査等
(1)本通達第3に基づき貸付けを行った場合
定借通達6に定めるところにより実施することとする。借受人がこれに従わないときは、貸付料年額を違約金として徴収することとする。
(2)本通達第4に基づき売払いを行った場合
財務局長等は必要があると認める場合は、企画提案書の内容及びその進捗状況等について買受人に対して実地調査（ドローン等のデジタル技術を活用した調査を含む。以下同じ。）を実施し、又は報告を求めることができる。また、買受人は、財務局長等からの実地調査及び報告に関する要求がある場合は、これに従わなければならないものとする。買受人がこれに従わないときは、売買代金の1割を違約金として徴収することとする。
なお、建物しゅん工までの間について、建設工事の進捗等の状況を確認するため、概ね四半期に１度、事業者から報告を受けるものとする。
第６アドバイザー
１基本方針
二段階一般競争入札を円滑に実施するために、必要に応じてアドバイザーを活用する。
２導入に当たっての留意点
アドバイザーを導入する際には、アドバイザーと国との契約において、アドバイザーと第三者との間で当該入札に関する情報提供や情報交換等が一切行われないことを担保する。また、アドバイザーが当該二段階一般競争入札に直接申し込むこと及び参加者側のアドバイザー等として協力や業務を行うことは利益相反等の観点から不適切であるため、そのような事を行わない旨をアドバイザーと国との契約において担保する。
第７本省承認
本通達により処理することが適当でないと認められる場合には、理財局長の承認を得て処理することができるものとする。
第８書面等の作成等・提出等の方法
１電子ファイルによる作成等
本通達に基づき、作成等を行う書面等（書面その他の文字、図形その他の人の知覚によって認識することができる情報が記載された紙その他の有体物をいう。以下同じ。）については、電子ファイルにより作成等を行うことができる。
２電子メール等による提出等
(1)本通達に基づく提出等の手続のうち、書面等により行うこととしているものについては、電子メール等の方法により行うことができる。
(2)上記(1)の方法により提出等を行うときは、電子ファイルをもって行うものとする。
３適用除外
上記１及び２の措置は、本通達に規定する手続のうち、次に掲げる場合については適用しないものとする。
(1)記－第3－11に規定する公正証書による国有財産有償貸付合意書を作成する場合又は国有財産有償貸付契約書を作成する場合
(2)記－第3－13－(1)及び第4－13－(1)に規定する入札者への通知をする場合
(3)記－第4－11に規定する国有財産売買契約書を作成する場合
別添第1号様式～別添第2号様式、別紙1～別紙3(PDF:393KB)