2425（年）2322212019181716201525（年）242322212019181716201540（年）35302520151005200025（年）2423222120191817162015不足過剰6420000連載経済トレンド大臣官房総合政策課 調査員 西村 海生／横山 修平本稿では、新設住宅・中古住宅・空き家の現状、今後を分析・考察する。（万戸）8070605040302010（出所）野村総合研究所「2040年の住宅市場と課題」、国土交通省「令和7年地価公示」、「建設労働需給調査結果」、建設物価調査会「建設物価指数月報」（戸）5,0004,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,000（出所）不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向」、内閣府、東京カンテイ「新築マンション年収倍率」、リクルート「2023年首都圏新築マンション契約動向調査」、（％）2.5原数値2.01.51.0全用途0.5住宅地0.0商業地▲0.51824（年）1819202122（2015年＝100）建設総合建築部門（年）（年）（前年比、％）（万戸）14012010080▲260▲44020▲6▲8▲1020000612（万円）16,000（倍）141314,0001212,000111010,0002016178,0006,0004,0002,000持家貸家（含給与住宅）分譲住宅全体（右軸）予測総販売戸数（内閣府季節調整済）平均販売価格（右軸）500三菱UFJ信託銀行「2024年上期デベロッパー調査」季節調整値15014013012011010090（％）656055504540共働き率ペアローン率23（年）20121314151617181920212223（㎡）727068専有面積平均値専有面積中央値6664201314151617181920212223・日本の新設住宅着工戸数は、新型コロナウイルス禍に伴うテレワーク普及による住環境意識の高まりを背景に、新築需要が一時的に増加する局面もあったが、長期的には下落トレンドとなっており、直近80万戸で推移している。足元では、人件費や資材価格の高騰によって持家、分譲住宅等の需要が落ち込み、相対的に貸家等の賃貸需要が高まっている傾向にある。また直近では賃金上昇に伴って、硬直的であった家賃相場も緩やかに上昇傾向にあり、これらの傾向が続くか注視していく必要がある。・将来的には、日本においては人口減少と少子高齢化が見込まれており、住宅需要の減少、供給力不足による長期的な下落トレンドが続き、2040年には58万戸まで落ち込むと予測されている（図表1）。・地価上昇の他、世界的なインフレや円安による建設資材高並びに、労働時間の上限規制（2024年問題）に伴う工期長期化による労務コストの増加で建築コストは高騰しており、新設住宅は低位な状況が続く可能性が高い（図表2、3、4）。（図表1）新設住宅着工戸数の推移・足元、首都圏の新築マンション市場の総販売戸数は減る一方、平均販売価格は伸びている。昨今の株高による金融資産増加や金融機関の積極的な住宅ローン貸出（年収倍率の増加や共働き増加に伴うペアローン活用、ローン残存年数の長期化等）の他、都心の超高級住宅や富裕層・海外投資家需要によるタワマン等の増加による影響が見られる（図表5、6、7）。・今後は、金利上昇を背景に借入金額の縮小による販売価格の低下要因が存在するものの、マンション用地の仕入苦戦に加え、建築コストの上昇が続いているため、デベロッパーは供給戸数を絞ることで価格を維持する方向と考えられる。新築マンションの価格はしばらく高止まりの状況が続くとみられる（図表8）。・高止まりする新築マンション価格に対し実需側としては、代替となる中古住宅・賃貸への退避をしない場合、郊外・駅遠・借地権等の条件選択や専有面積・設備仕様を天秤にかけ、坪単価・購入価格を抑えるようになるだろう。建築コスト上昇の反映は避けられないものの、実需層が納得して購入できるマンション開発を期待したい（図表9）。（図表5）首都圏新築マンション市場動向 78 ファイナンス 2025 May.（図表3）建設技能労働者過不足率（図表4）建設資材物価指数（全国平均）（2024年7月調査）苦戦しているほぼ計画通り68％（図表2）公示地価推移（図表6）首都圏新築マンション購入世帯の年収倍率（図表8）首都圏マンション用地仕入進□状況32％（図表7）首都圏新築マンション購入世帯の 共働き率・ペアローン率（図表9）首都圏新築マンション専有面積推移新設住宅市場の動向足元の首都圏新築マンション市場動向131日本の住宅市場について考えるコラム 経済トレンド
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