7（年）7（年）124（年）7237227217207197237227217207197（年）72372272172071912424年上期23年下期23年上期22年下期22年上期21年下期21年上期20年下期24年上期23年下期23年上期22年下期22年上期21年下期21年上期20年下期（図表12）日米CPIにおける「住居」の前年比寄与度（図表13）日米総合CPIにおける「住居」ウェイト（図表17）需給構造の変化における主な要因減少要因（図表18）主要REIT（住宅系）における賃料増額割合ファイナンス 2024 Oct. 77コラム 経済トレンド 124（％）10.08.06.04.02.00.0▲2.0（出所）総務省「消費者物価指数」「住宅・土地統計調査」、米労働省、FederalReserveEconomicData「S&PCoreLogicCase-ShillerU.S.NationalHomePriceIndex」、「RentalVacancyRateintheUnitedStates」、国土交通省「平成30年住宅・土地統計調査の集計結果（住宅及び世帯に関する基本集計）の概要」（％）100806040200（出所）「物価高、家賃も動かす指数25年ぶりに上昇」日本経済新聞2024-04-09、アドバンスレジデンス投資法人、総務省「消費者物価指数」、国土交通省「住宅着工統計」・我が国家賃は、諸外国との比較においても硬直性を有しているとされる。・米国における家賃の動向を確認すると、CPI全体の上昇に対する寄与度が高く、我が国とは対照的な動きを示している。CPIに占める住居（家賃を含む）のウェイトの差や、我が国には無い経年劣化調整が米国では反映されているといったテクニカルな要因はありつつも、最大の要因は、家賃改定の柔軟性の差に見出されると思料する。（図表12,13,14）・世界的な建設資材価格の高騰に見舞われた2021年以降、米国の住宅価格は急速に上昇し、1年程度のラグをもって家賃の上昇に波及した。「家賃は上がるもの」といった商慣習のもと、新規募集家賃・継続家賃の別なく上昇している可能性が考えられるほか、賃貸住宅の空室率の低さといった需給要因も家賃上昇を後押ししている可能性も考えられる。（図表15,16）・2023年、我が国CPIの民営家賃が25年来にプラス転化したことを受け、報道等で「物価上昇の波がついに国内の家賃に波及し始めた」との見方が示されつつある。建設費・管理費の高騰を受け、相対的に出費が大きい持家の代替需要として賃貸物件の人気が高まっており、持家中心であったファミリー向け住宅の需給構造に変化が生じつつあるものと思料される。（図表17）・また、主要REIT（住宅系）の公表資料に基づくと、賃料改定件数に占める「増額」の割合は23年下期以降増加しており、継続家賃の上昇率も緩やかな拡大基調にある。「家賃は上がらないもの」とされてきた商慣習について、変化の兆しがみられている。（図表18,19）・本稿では我が国家賃の動向を整理した。コストプッシュ型インフレを背景とする需給構造の変化を起点に、商慣習にも変化の兆しが見られている。家賃はCPIのウェイトの約2割を占めており、マクロ経済や金融政策へ及ぼす影響も大きい。長年にわたり硬直性を有していた我が国家賃が基調的な上昇に転じるか否か、その動向を一層注視していく必要がある。（図表20）その他住居総合1111111111111111117171171717 米国米国7.6%3.3%日本3.4%2.3%15.8%25.4%63.7%増加要因持家・ファミリー層等が価格高騰の長期化に耐えきれず購入◎比較的出費が抑えられるため、持家の代替需要として増加・安定した投資対象として企業や投資家からは底堅い人気貸家新規家賃（注）文中、意見に関る部分は全て筆者の私見である。その他持家の帰属家賃民営家賃住居その他2478.5%◎資材価格や人件費の高騰の影響を受け大幅に減少・大都市では土地の供給制約があり大規模物件が建てづらい・価格高騰により利回りは低下基調。投資妙味が薄れる継続家賃スターツプロシード投資法人日本アコモデーションファンド投資法人サムティレジデンシャル投資法人大和証券リビング投資法人（％）10.08.06.04.02.00.0▲2.0（％）100806040200（図表14）日米CPI「住居」の前年比（％）10.08.06.04.02.00.0▲2.0その他住居総合米国日本借地借家法建設費管理費上昇ファミリー向け賃貸の供給増加日本1.00.50.019（％）1.524242021（％）2520151050貸主側要因（図表15）全米住宅価格指数と米国家賃CPI（％）25.020.015.010.05.00.0▲5.0（図表19）継続家賃の上昇率（図表20）家賃上昇に至る経路S&Pケースシラー住宅価格指数家賃CPI1717171617171523（図表16）賃貸住宅の空室率米国日本03貸主側の交渉力低下家賃硬直化価格転嫁家賃上昇賃貸物件の高品質化081318222317191718172117221720居住期間長期化借地借家法持家の代替需要家賃上昇への受容性拡大デフレマインド脱却（年）（年）借主側要因家賃に関する日米比較動き始めた我が国の家賃
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