722721720719718717716715124（図表4）首都圏マンション新規募集家賃（2015年1月＝100）723722721720719718717716715124（図表2）建設技能労働者過不足率の推移723722721720719718717716715124723722721720719718717716715124723722721720719718717716715201820132008200319981993198319889月（図表9）賃貸住宅の平均居住期間と最大値・最小値197819731642011111111111111111111111111111111111111111111（図表1）建設資材価格（図表7）住宅総数と総世帯数（図表3）首都圏マンション価格（図表8）賃料変動件数割合入替時（図表11）経年劣化調整後の推計値と総合指数への寄与度（図表5）CPI家賃の推移（図表10）家賃硬直化に至る経路772324（年）（図表6）CPI家賃の硬直性に関する主な指摘調整前（公表値）調整差0.70.70.70.70.70.7対総合寄与度-0.2-0.1-0.2-0.2-0.3-0.3＋0.1％Pt（出所）建設物価調査会「建設物価指数月報」、国土交通省「建設労働需給調査結果」「住宅着工統計」、不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向」、内閣府、アットホーム（年）（出所）大和リビング投資法人、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「第27回賃貸住宅市場景況感調査」、総務省「消費者物価指数」「消費者物価指数における民営家賃の経年15014013012011010090（％）4.03.02.01.00.0▲1.0（千戸・千世帯）80,00060,00040,00020,00001968・我が国の住宅市場は、ウッドショックや円安進行を受けた世界的な建設資材価格の高騰、さらには建設労働者の人手不足を背景とする労務費の上昇などもあいまって、2021年以降コスト転嫁の動きが急速に進展した。（図表1,2）・コストプッシュ型の建設単価上昇は、首都圏を中心としたマンション価格の高騰の一因となり、新規募集家賃に対する上昇圧力としても作用した。（図表3,4）・一方、我が国CPIの家賃指数の動向を確認すると、住宅価格や新規募集家賃の動向とは必ずしも一致していない。これはCPIの家賃指数が、継続家賃も含めたストックベースの家賃を捕捉していることなどが一因であるが、硬直性が生じている要因についてはこれに限られないとされる。硬直性に関する指摘は多岐に渡っており、次頁以降にて詳述する。（図表5,6）・我が国では住宅総数が総世帯数を上回っており、緩和的な需給構造が続いてきた。（図表7）・こうした需給構造を背景に、契約更新時においては、「家賃は上がらないもの」という商慣習が形成されてきた。CPI家賃は継続家賃も含めた調査であるが、契約更新時における継続家賃の上昇割合は入居者の入替時に比べて低い。（図表8）・市場に流通する新規募集家賃の上昇が、ストック家賃に反映されづらいとの指摘もある。借主保護を目的とした借地借家法の存在も背景に、賃貸の居住期間は平均4年、最大14年強であり、入居者入替による家賃の上昇機会はそう多くない。（図表9）・住宅市場の需給構造や法制度が我が国特有の商慣習を生み出し、それが家賃の硬直性に繋がったと考えられる。（図表10）・さらに、CPIにおいて経年劣化調整が行われていないとの統計上の課題も指摘されている。総務省の試算によると、経年劣化調整を行う場合、民営家賃の前年同月比は0.7～0.8％上昇し、総合指数への寄与度は＋0.1pt程と推計された。（図表11）（2015年1月＝100）株式会社、総務省「消費者物価指数」5年1ヶ月4年1ヶ月3年3ヶ月変化の調整方法」建設総合建築部門労働者過不足率不足過剰1住宅総数1世帯あたりの住宅数総世帯数全体単身ファミリー（戸）8,0006,0004,0002,0000（年）（年）（戸/世帯）1.201.151.101.051.000.950.90（％）100806040200（％）1008060402002024年2019年（年）3月9月14013012011010090全体14年6ヶ月最大1年最小総販売戸数（季節調整済）平均販売価格（右軸）30㎡以下30～50㎡50～70㎡70㎡超2019年2024年3月2021年1月2月3月4月5月6月更新時単身17年5ヶ月ファミリー12年6ヶ月1年2ヶ月2ヶ月上昇据置下落（前年比、％）借地借家法「供給超」下での市場競争貸主側要因1101051009590貸主側の交渉力低下家賃硬直化家賃据置による稼働率維持（2020年＝100）（億円）1.81.41.00.60.2（年）○ 契約更新時における継続家賃が上昇しづらく、据え置かれる割合が高い。○ 住宅供給が総世帯数を上回っており、需給の緩みから家賃に押し下げ圧力がかかっている。○ 居住期間が長い世帯の存在により、新規募集家賃（フロー）の動向がCPI家賃（ストック）に反映されるペースが緩慢となっている。○ 住宅の老朽化を踏まえた品質調整を行っていないことが、家賃の（年）過小評価につながっている。民営家賃（木造）調整前（公表値）調整差調整後（推計値）0.50.60.50.50.40.4民営家賃（非木造）調整後0.80.80.80.80.80.8（注）経年劣化調整…住宅の老朽化を踏まえた品質調整（推計値）0.91.00.91.00.90.90.10.20.10.20.10.1家賃居住期間長期化借地借家法家賃上昇に対するデフレマインド受容性低下借主側要因足もとの住宅市場と家賃の動向我が国家賃の硬直性大臣官房総合政策課 大村 直人／伊藤 祐嗣本稿では、我が国における家賃の動向と硬直性について考察する。コラム 経済トレンド124 76 ファイナンス 2024 Oct.我が国における家賃の動向
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