位年 152025303540上越新幹線開業19824577828792970207121722（出所）国税庁「路線価図」から筆者作成図3 都道府県庁所在地の最高路線価ランキング10新潟高崎北陸新幹線開業2015長野新幹線開業1997宇都宮前橋プロフィール大和総研主任研究員 鈴木 文彦仙台市出身、1993年七十七銀行入行。東北財務局上席専門調査員（2004-06年）出向等を経て2008年から大和総研。近著に「公民連携パークマネジメント：人を集め都市の価値を高める仕組み」（学芸出版社）ファイナンス 2023 Sep. 39ていた。平成18年（2006）にはイオン高崎ショッピングセンター、現在のイオンモール高崎が開店した。かつて県下一の賑わいを誇っていた中央銀座に往時の勢いはない。他方、駅前の商業集積は全国屈指の車社会の群馬県において健闘している。それは最高路線価の推移に反映しているようだ。図3に都道府県庁所在地の最高路線価ランキングの推移を示した。高崎は県庁所在地ではないので、仮に高崎市が県庁所在地であった場合の順位を示している。上越新幹線の開業5年前、高崎と前橋の差が小さかった点に目が留まる。その後、新幹線の開業に向けて高崎の順位が上がった。開通年は順位を下げている。これは東北新幹線が開通した宇都宮も同じである。地価の押し上げ効果は新幹線の開通というより開通に向けた期待や駅前再開発にあるということだろうか。90年代初頭の地価高騰期に順位を大きく上げたのが高崎だ。その反動で90年代の下落幅も大きかった。90年代は前橋の順位も下がっている。高崎と前橋が異なるのは2000年代半ば以降の動きである。前橋は下げ止まらず2007年に最下位となる。それに対し高崎は2000年代半ばに順位が上がり始めた。近年は政令指定都市の新潟と同じ25位である。背後に何があったと考えられるか。前月号でも説明したが、高崎駅が、前橋・高崎をひとまとめにしたエリアを代表する駅となったことだ。前橋は旧街道沿いの中心街から駅前に最高路線価が移転していない。前橋駅が拠点駅と認知されていないからだ。次に高崎駅の拠点機能が高まったことが考えられる。高崎の最高路線価は、東京からの距離が高崎とほぼ同じの宇都宮を上回っている。北陸新幹線の開通で高崎駅に停車する新幹線が2つになった。また、高崎駅前に大型店が複数あることも見逃せない。駅前の高崎ビブレがいったん閉店、平成29年（2017）に周辺一帯が再開発され、高崎オーパになった。高崎オーパにはイオンスタイルも入居している。高崎高島屋や駅ビルモントレとともに商業核を形成している。駅前地区で約50,000m2、スズラン百貨店を含めれば中心市街地は約70,000m2の大型店を擁しており、大型店シェアで郊外に対抗しうる規模を維持している。駅前の商業集積が健闘する一方、かつての商業中心地は住まう街に変わりつつある。高崎伊勢丹の跡地は平成20年（2008）に15階建のマンションが建った。スカイビルは最近取り壊されたがこちらも18階建のマンションになる予定だ。スズラン百貨店のある区画は目下再開発中で、19階建のマンション棟と4階建の商業棟ができる。百貨店は商業棟に移転する予定だ。高崎市の中心市街地活性化基本計画のフォローアップ報告によれば、高齢化による自然減の一方、マンションの新築で中心市街地の居住人口は底堅く推移している。本年3月末は28,328人だが2年後の目標30,100人は達成の見通しだ。住まう街としての高崎新幹線で首都圏に通勤することを考えてみる。駅の拠点機能にせよ、駅前の商業機能にせよ、駅と駅前の利便性の高さは街の発展に有利にはたらく。時間距離の短縮によって広域首都圏の最も遠い郊外都市の位置づけを高崎が得つつあることが、高崎駅前の地価水準が地方都市の中で堅調に推移している背景にあるのではないか。
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